Panduan Lengkap PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
Jawaban singkat
PBG diurus sebelum membangun dan terdiri atas dua tahap. Tahap konsultasi perencanaan meliputi pendaftaran di SIMBG, pemeriksaan rencana teknis oleh TPA atau TPT, dan surat pernyataan pemenuhan standar teknis. Tahap penerbitan meliputi penetapan dan pembayaran retribusi, lalu PBG terbit. Setelah itu, pemohon menyampaikan jadwal konstruksi.
Singkatnya
- PBG wajib diajukan pemilik sebelum konstruksi dimulai (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (4)).
- Prosesnya dua tahap: konsultasi perencanaan (gratis) dan penerbitan (membayar retribusi daerah).
- Rumah tinggal tunggal kecil diperiksa TPT paling lama 5 hari kerja; bangunan lain diperiksa TPA.
- Setelah PBG terbit, jadwal konstruksi wajib disampaikan melalui SIMBG, atau PBG dapat dicabut.
- Setelah bangunan selesai, urus SLF sebelum bangunan dipakai.
Halaman ini merangkum cara kerja PBG dari awal sampai akhir. Tiap bagian bisa dibaca terpisah. Pernyataan hukum disertai rujukan ke naskah resmi; butir yang belum terverifikasi ditandai jelas. Untuk pengertian dasar dan perbandingan dengan IMB, baca Apa Itu PBG dan Apa Bedanya dengan IMB?.
Apa itu PBG?
PBG adalah perizinan bagi pemilik untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis (PP 16/2021 Pasal 1 angka 17). PBG menilai rencana bangunan sebelum konstruksi. Kelaikan bangunan yang sudah jadi dinilai lewat SLF, yang diurus terpisah.
Kapan Anda memerlukan PBG?
PBG diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi untuk bangunan gedung atau prasarana bangunan gedung yang akan dibangun baru, diubah, diperluas, dikurangi, dan/atau dirawat (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (3) dan (4)).
Untuk bangunan yang sudah memiliki PBG, PBG perubahan diperlukan jika ada (Pasal 262 ayat (2)):
- perubahan fungsi bangunan;
- perubahan lapis bangunan;
- perubahan luas bangunan;
- perubahan tampak bangunan;
- perubahan spesifikasi dan dimensi komponen yang memengaruhi aspek keselamatan dan/atau kesehatan;
- perkuatan bangunan terhadap tingkat kerusakan sedang atau berat;
- perlindungan dan/atau pengembangan bangunan gedung cagar budaya; atau
- perbaikan bangunan di kawasan cagar budaya.
PBG perubahan tidak diperlukan untuk pekerjaan pemeliharaan dan perawatan (Pasal 262 ayat (3)).
Bagaimana alur permohonan PBG?
- Siapkan prasyarat dan dokumen rencana teknis. Pastikan fungsi bangunan sesuai peruntukan lokasi dalam RDTR (PP 16/2021 Pasal 8) dan ketentuan dalam KRK (Pasal 19). Portal SIMBG menyebut izin pemanfaatan ruang dan izin lingkungan sebagai dokumen prasyarat; nama dokumen tersebut menurut peraturan tata ruang dan lingkungan yang berlaku belum terverifikasi.
- Daftar melalui SIMBG. Sampaikan data pemohon atau pemilik, data bangunan gedung, dan dokumen rencana teknis (Pasal 253 ayat (9) dan (10)).
- Pemeriksaan kelengkapan dan jadwal konsultasi. Sekretariat memeriksa kelengkapan. Setelah dinyatakan lengkap, jadwal konsultasi perencanaan diberikan melalui SIMBG (Pasal 253 ayat (12) dan (14)).
- Pemeriksaan standar teknis oleh TPA atau TPT. Dokumen arsitektur diperiksa lebih dulu. Dokumen struktur, mekanikal, elektrikal, dan perpipaan diperiksa setelah arsitektur dinyatakan memenuhi standar teknis (Pasal 255 ayat (1) dan (2)). Hasilnya dituangkan dalam berita acara, dan perbaikan diunggah sebelum jadwal pemeriksaan berikutnya (Pasal 255 ayat (4) dan (7)).
- Surat Pernyataan Pemenuhan Standar Teknis. Surat ini diterbitkan berdasarkan rekomendasi TPA atau TPT dan dipakai untuk memperoleh PBG, dilengkapi perhitungan teknis untuk retribusi (Pasal 256 ayat (1) dan (5)).
- Penetapan dan pembayaran retribusi. Nilai retribusi ditetapkan berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi, lalu dibayar pemohon (Pasal 261 ayat (2) sampai (6)).
- PBG diterbitkan. PBG diterbitkan setelah bukti pembayaran retribusi diterima, berupa dokumen PBG dan lampirannya (Pasal 261 ayat (7) sampai (9)).
- Sampaikan jadwal konstruksi, bangun, lalu urus SLF. Jadwal dan tanggal mulai konstruksi disampaikan melalui SIMBG sebelum konstruksi dimulai (Pasal 263 ayat (3) dan (4)). Setelah bangunan selesai, SLF harus diperoleh sebelum bangunan dimanfaatkan (Pasal 274 ayat (2)).
Urutan di atas disusun dari pasal PP 16/2021. Panduan pemohon di portal SIMBG memuat nama status permohonan seperti "Verifikasi kelengkapan dokumen", "Menunggu jadwal konsultasi", dan "Menunggu pembayaran retribusi". Kecocokan urutan ini dengan bagan alir di panduan tersebut belum terverifikasi.
Dokumen apa yang perlu disiapkan?
Menurut informasi di portal SIMBG, dokumen persyaratan PBG berbeda-beda sesuai jenis permohonan, dan secara umum terdiri atas:
- dokumen kepemilikan atau data tanah;
- data umum: identitas pemilik atau pemohon, data penyedia jasa perencanaan konstruksi, dan arsitek berlisensi;
- data teknis: arsitektur, struktur, serta mekanikal, elektrikal, dan perpipaan (MEP).
Jika bagian bangunan direncanakan dapat dialihkan kepada pihak lain, dokumen rencana pertelaan juga perlu ditambahkan (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (11)).
Siapa yang memeriksa dokumen, dan berapa lama?
| Jenis bangunan | Pemeriksa | Batas waktu pemeriksaan | Dasar |
|---|---|---|---|
| Rumah tinggal tunggal 1 lantai ≤ 72 m² atau 2 lantai ≤ 90 m² | TPT | Paling lama 5 hari kerja | PP 16/2021 Pasal 254 ayat (3), Pasal 257 ayat (1) |
| Bangunan gedung lainnya | TPA | Paling banyak 5 kali pemeriksaan dalam paling lama 28 hari kerja; pemeriksaan pertama paling lama 3 hari kerja sejak pendaftaran | PP 16/2021 Pasal 254 ayat (4), (8), dan (9) |
Batas waktu di atas berlaku untuk pemeriksaan dokumen. Waktu yang Anda perlukan untuk memperbaiki dokumen dan membayar retribusi berada di luar hitungan itu.
Berapa biaya PBG?
Ada dua hal yang perlu dibedakan:
- Konsultasi perencanaan tidak dipungut biaya (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (8)).
- Retribusi PBG adalah pungutan daerah atas penerbitan PBG (UU 1/2022 Pasal 88 ayat (5)). Nilainya ditetapkan berdasarkan indeks terintegrasi dan harga satuan retribusi. Indeks terintegrasi ditentukan menurut fungsi dan klasifikasi bangunan, sedangkan harga satuan ditetapkan pemerintah daerah kabupaten/kota (PP 16/2021 Pasal 261 ayat (3) sampai (5)).
Karena harga satuan ditetapkan masing-masing daerah, besaran retribusi berbeda antar-daerah. Portal SIMBG menyediakan kalkulator estimasi retribusi. Angka resminya tetap yang ditetapkan saat permohonan Anda diproses.
Apa yang harus dilakukan setelah PBG terbit?
- Sampaikan jadwal dan tanggal mulai konstruksi melalui SIMBG sebelum konstruksi dimulai (PP 16/2021 Pasal 263 ayat (3) dan (4)).
- Jika belum disampaikan, pemohon akan dimintai klarifikasi paling banyak 2 kali dalam kurun paling lama 6 bulan sejak PBG terbit. Jika tetap tidak disampaikan, PBG dicabut dan pemohon harus mendaftar ulang (Pasal 263 ayat (5) sampai (8)).
- Bangun sesuai PBG. Penyedia jasa pelaksanaan konstruksi harus melaksanakan konstruksi sesuai PBG yang diterbitkan (Pasal 251 ayat (3)).
- Urus SLF sebelum bangunan dimanfaatkan (Pasal 274 ayat (2)).
Bagaimana dengan bangunan yang sudah berdiri?
Bangunan yang telah berdiri dan belum memiliki PBG harus mengurus SLF untuk memperoleh PBG (PP 16/2021 Pasal 346 ayat (3)). Penerbitan PBG untuk bangunan yang sudah ada dilakukan bersamaan dengan penerbitan SLF (Pasal 262 ayat (4)). Di aplikasi SIMBG, jalur ini disebut permohonan SLF eksisting.
Apa beda PBG dan SLF?
PBG diurus sebelum membangun dan menilai dokumen rencana teknis. SLF diurus setelah bangunan selesai dan menyatakan kelaikan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan (PP 16/2021 Pasal 1 angka 18 dan Pasal 274 ayat (2)). Tabel perbandingannya ada di artikel Apa Itu PBG dan Apa Bedanya dengan IMB?.
Apakah ketentuan di daerah saya bisa berbeda?
Bisa. Kerangka prosesnya nasional, tetapi harga satuan retribusi, peraturan daerah tentang bangunan gedung, serta ketentuan tata ruang dan tata bangunan setempat ditetapkan oleh masing-masing daerah. Ketentuan daerah berbeda-beda; cek JDIH dan layanan perizinan pemerintah daerah Anda. Peraturan yang sudah kami periksa tercantum di indeks regulasi.
Materi lain di situs ini
- Apa Itu PBG dan Apa Bedanya dengan IMB?: pengertian, sejarah singkat perubahan dari IMB, dan beda dengan SLF.
- Glosarium: definisi resmi istilah seperti KRK, KDB, TPA, dan TPT.
- Indeks regulasi: nomor, tahun, status, dan tautan naskah resmi.
Pertanyaan yang sering diajukan
Di mana permohonan PBG diajukan?
Pendaftaran dilakukan pemohon atau pemilik melalui SIMBG (PP 16/2021 Pasal 253 ayat (9)). Panduan pemohon di portal SIMBG menyebut PBG untuk bangunan fungsi usaha, seperti kantor dan swalayan, diajukan melalui sistem perizinan berusaha di oss.go.id. Ketentuan PP 28/2025 tentang hal ini belum terverifikasi oleh situs ini.
Siapa yang memeriksa dokumen rencana teknis?
TPT memeriksa rumah tinggal tunggal 1 lantai dengan luas paling banyak 72 m² dan 2 lantai dengan luas lantai paling banyak 90 m². TPA memeriksa bangunan gedung lainnya (PP 16/2021 Pasal 254 ayat (2) sampai (4)).
Apa yang terjadi jika rencana teknis belum memenuhi standar teknis?
Pemohon mengunggah perbaikan sebelum jadwal pemeriksaan berikutnya (PP 16/2021 Pasal 255 ayat (7)). Jika kesimpulan akhirnya rekomendasi pendaftaran ulang, surat pernyataan tidak diterbitkan dan pemohon mendaftar ulang dengan melampirkan berita acara konsultasi sebelumnya. Konsultasi kemudian dilanjutkan berdasarkan berita acara itu (Pasal 256 ayat (2) sampai (4)).
Siapa yang menerbitkan PBG?
PBG diterbitkan oleh perangkat daerah yang menyelenggarakan pelayanan terpadu satu pintu setelah menerima bukti pembayaran retribusi (PP 16/2021 Pasal 261 ayat (7) dan (8)). PBG terdiri atas dokumen PBG dan lampirannya (Pasal 261 ayat (9)).
Apakah data sondir atau penyelidikan tanah wajib dilampirkan?
Menurut FAQ portal SIMBG, sondir atau penyelidikan tanah diperlukan untuk bangunan lebih dari 2 lantai atau bangunan yang berdiri di atas tanah yang kurang stabil. Dasar ketentuan teknisnya belum terverifikasi oleh situs ini, dan persyaratan rinci dapat berbeda antar-daerah.
Bagaimana memastikan dokumen PBG asli?
FAQ portal SIMBG menganjurkan memindai kode QR pada dokumen dan memastikan tautan yang terbuka mengarah ke domain resmi simbg.pu.go.id dengan koneksi HTTPS. Waspadai alamat situs yang ejaannya mirip.
Dasar hukum
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang (membuka sumber primer di tab baru)
- Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja (membuka sumber primer di tab baru)
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (membuka sumber primer di tab baru)
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (membuka sumber primer di tab baru)
- Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (membuka sumber primer di tab baru)